Cde. Expte. Nº 16581/16 H.C.D. y adjtos.
VISTO:
Los Expedientes 16092/14, 16135/14, 16137/14, 16138/14, 16243/15, 16312/15 y 16322/15 H.C.D en los cuales se solicita aprobación de plano por vía de excepción,
El dictamen elevado por la Comisión Evaluadora Ad Hoc, respecto a las ordenanzas aprobadas en los periodos legislativos 2014 y 2015 en las que se autorizó al Departamento Ejecutivo a registrar o aprobar planos de obra por vía de excepción a la normativa legal vigente,
La realización de la Audiencia Pública de fecha 9 y 12 de Septiembre del corriente año en el marco del Reglamento Interno de este Honorable Cuerpo, y
CONSIDERANDO:
Que las obras que se han autorizado mediante las Ordenanzas N° 8194, 8229, 8231, 8232, 8338, 8412 y 8416 fueron autorizadas por vía de excepción, ya que infringen el Código de Ordenamiento Urbano (C.O.U) y las Normas Reglamentarias de las Construcciones (N.R.C),
Que en los últimos años el uso frecuente de las vías de excepción a las normas urbanísticas vigentes convirtió la excepcionalidad en una práctica corriente,
Que estas excepciones fueron otorgadas sin involucrar ni escuchar la opinión de los vecinos afectados, desatendiendo los informes técnicos del Departamento Ejecutivo Municipal y generando, por tanto, fuertes cuestionamientos sobre la transparencia en la labor de este Honorable Concejo Deliberante,
Que mediante la ordenanza N° 8429, se creó la Comisión Evaluadora Ad Hoc con la misión de dictaminar sobre las ordenanzas sancionadas en los períodos legislativos 2014 y 2015 que hayan autorizado al Departamento Ejecutivo registrar y/o aprobar planos de obra por vía de excepción a la normativa legal,
Que con el objeto de implementar un mecanismo institucional que permita la expresión de los afectados por las excepciones peticionadas a la normativa legal, fue aprobado por este Cuerpo la incorporación al Reglamento Interno del Honorable Concejo Deliberante el mecanismo de la Audiencia Pública cada vez que se requiera el tratamiento de una vía de excepción,
Que respecto al expediente N° 16092/14, aprobado en la ordenanza N° 8194 promulgada por decreto 1.047/2014 del Ejecutivo Municipal, en la Audiencia Pública del día 9 de Septiembre del corriente año los vecinos pronunciaron disconformidad con el proyecto de obra en Jorge Newbery 1492 expresando preocupación por el aumento de la densidad de población en relación a la infraestructura existente de los servicios esenciales (sistema de cloacas, agua, luz y gas), como así también por cuestiones de tránsito vehicular,
Que el proyecto de obra en cuestión, según los informes técnicos que forman parte del expediente (fojas 18 y 21) infringen el C.O.U en referencia a los siguientes artículos: 3.5.1.1 F.O.S (factor de ocupación del suelo); 3.5.2.1 FOT (factor de ocupación total), 3.5.3.1 supera densidad de población, 3.2 infringe uso/ relación vivienda -tierra, 3.9 altura máxima, y 4.5 iluminación y ventilación, a su vez del N.R.C. infringe 4.6.3.4 escaleras exigidas, 4.3.4.1 obligación de plantar árboles, 4.6.4.2 iluminación y ventilación de ambientes de 2° clase, 4.6.5.1 ventilación de cocinas por conducto, 4.6.4.1 iluminación y ventilación de ambientes de 1° clase, 5.10.1.3 libre escurrimiento de techos, 4.4.2.5 cuerpos salientes cerrados, 4.4.2.2 salientes de balcones, 4.12 protección contra incendios, 4.7.7.0 salidas exigidas, 4.7.7.1 ancho de salidas vehiculares,, 4.10.1.1 aberturas próximas a eje divisorio y 4.6.4.7 iluminación y ventilación a través de partes cubiertas,
Que respecto al expediente N° 16135/14, aprobado en la ordenanza N° 8229 con decreto de promulgación N° 1.159/2014 del Ejecutivo Municipal, según el informe técnico de la Dirección de Planeamiento y Obras Particulares del Municipio que forma parte del expediente (fojas 21 y 22) infringen el C.O.U en referencia a los siguientes artículos: 3.5.1.1 F.O.S- supera factor de ocupación del suelo; 3.5.2.1 FOT- supera factor de ocupación total, 3.5.3.1 supera densidad de población: máxima 8 habitantes/ proyectadas 60 habitantes, 3.2 infringe uso: relación tierra-vivienda: se permite 1 vivienda, se proyectan 26 viviendas, 3.4.1.0 invade retiro de frente: no cumple con los 3 m de retiro exigido en la zona, 3.9 supera altura máxima: permitida 9 m/ proyectada 17 m, 4.5 iluminación y ventilación, y además infringe el N.R.C en los artículos: 4.6.3.1 lado y área mínima de ambientes de 1° clase, 4.6.4.2 iluminación y ventilación de ambientes de 2° clase, 4.6.5.1 ventilación de cocinas por conducto, 4.6.5.2 ventilación de baños por conducto, 7.3.2.1 cocheras en viviendas privadas, 4.8.3.1 locales para instalaciones 4.8.4.1 buzones para correspondencia, 4.8.6.1 instalaciones de pararrayos y 4.8.7.1 balizas en edificios de altura.
Que respecto al expediente N° 16137/14, aprobado en la ordenanza N° 8231 promulgada por decreto 1.161/2014 del Ejecutivo Municipal, en la Audiencia Pública del día 9 de Septiembre del corriente año los vecinos pronunciaron disconformidad con el proyecto de obra en Finochietto 1570 expresando preocupación por el aumento de la densidad de población en relación a la infraestructura existente de los servicios esenciales (sistema de cloacas, agua, luz y gas), la perdida de intimidad, diminución de los espacios verdes y cuestiones vinculadas al tránsito vehicular,
Que el proyecto de obra en cuestión, según el informe técnico de la Dirección de Planeamiento y Obras Particulares que forma parte del expediente (fojas 34 y 35) infringen el C.O.U en referencia a los siguientes artículos: 3.5.2.1 FOT (factor de ocupación total), 3.5.3.1 densidad de población: máxima 9 habitantes/ proyectadas 30 habitantes, 3.2 infringe uso: relación tierra/vivienda: se permite 2 viviendas y se proyectan 7 viviendas, 3.3.2.0 invade pulmón de manzana, 3.4.1.0 invade retiro de frente: no cumple con los 3 m de retiro exigido en la zona, 3.7 infringe estacionamiento, 4.5 infringe iluminación y ventilación, y además infringe el N.R.C en los artículos: 4.6.31 lado y área mínima de ambiente de 1° clase, 4.6.3.2 lado y área mínima de ambiente de 2° clase, 4.6.2.2 altura de los locales, y 4.6.4.1 iluminación y ventilación de ambientes de 1° clase,
Que respecto al expediente N° 16.138/14, aprobado en la ordenanza N° 8232, promulgado por el decreto 1162/2014, en la Audiencia Pública del día 12 de Septiembre del corriente año los vecinos pronunciaron disconformidad con el proyecto de obra en Av. Vergara N°4278, expresando preocupación por el aumento de la densidad población en relación a la infraestructura existente de los servicios esenciales (sistema de cloacas, agua, luz y gas),
Que el proyecto de obra en cuestión, según el informe técnico que forma parte de expediente (fojas 32 y 33) infringen el C.O.U en referencia a los siguientes artículos: 3.5.1.1 F.O.S (factor de ocupación del suelo); 3.5.2.1 FOT (factor de ocupación total), 3.5.3.1 densidad de población: máximo 5 habitantes/ proyectado 48 habitantes, 3.2 uso/ relación tierra-vivienda: se permite 1 vivienda, se proyectan 16 viviendas, 3.3.2.0 invade pulmón de manzana, 3.4.1.0 invade retiro de frente: no cumple con los 3 m de retiro exigido en la zona, 3.9 supera altura máxima: permitida 9 m/ proyectada 19, 4.5 iluminación y ventilación, y además infringe el N.R.C en los artículos: 4.8.3.1 locales para instalación, 4.8.4.1 buzones para correspondencia, 4.8.6.1 instalación de pararrayos, 4.8.7.1 balizas en edificios de altura, 7.3.2.1 cocheras en viviendas privadas, y 4.10.1.1 aberturas próximas a eje divisorio, se proyecta una ventana próxima al eje divisorio lo cual provocara visuales al predio lindero,
Que con respecto al Expediente N° 16243/15, en la Audiencia Pública del día 12 de Septiembre del corriente año los vecinos expresaron disconformidad con el proyecto de obra en Remedios de Escalada N° 1682, aprobado en la ordenanza N° 8338, promulgado por el Ejecutivo por decreto 663/15. Manifestando preocupación por el aumento de la densidad de población en relación a la infraestructura existente de los servicios esenciales (sistema de cloacas, agua, luz y gas) y disconformidad respecto a que se llevaría adelante la obra en una zona residencial,
Que el proyecto de obra en cuestión, según el informe técnico que forma parte de expediente (fojas 15) infringen el C.O.U en referencia a los siguientes artículos: 3.5.1.1 F.O.S (factor de ocupación del suelo); 3.5.2.1 FOT (factor de ocupación total), 3.5.3.1 densidad de población: máximo 4 habitantes/ proyectado 32, 3.2 uso relación tierra-vivienda: se permite 1 vivienda, se proyectan 12, 3.3.2.0 pulmón de manzana, 3.4.1.0 retiro de frente: no cumple con los 3 m de retiro exigido en la zona, 3.9 altura máxima: permitida 9 m/ proyectada 15.20m, 4.5 iluminación y ventilación, 4.6.3.1 áreas y lados mínimos de locales de 1° clase, 4.6.3.2 áreas y lados mínimos de locales de 2° clase, 4.6.4.2 iluminación y ventilación de ambientes de 2° clase, 4.6.5.1 ventilación de cocina por conducto: la cocina tiene que tener tubo de ventilación reglamentario, además de la ventana exigida, 4.6.3.4 escaleras principales: relación de escalones/ rellenados/barandas, etc, 4.7.1.0 salida vehiculares: en el proyecto se cruza la circulación vehicular de la peatonal, sin diferenciar un sector “protegido” para los peatones, dentro del predio. Las 3 cocheras descubiertas no cumplen con las medidas mínimas (3×5) y no tienen espacio de maniobras, por lo tanto, no se considera espacio para estacionar, 5.8.9.0 muros privativos contiguos a predios linderos: No se permite la ejecución de un muro encaballado en el eje divisorio de 20 cm, de espesor. Debe materializarse de mampostería de 30 cm o resolverlo de un lado del eje divisorio, ya que como se proyecta, infringe el Código Civil y ocasionaría perjuicios al predio lindero (problemas de medianería). El predio cuenta con servicio de red cloacal pero no con agua corriente. No se observa la ubicación de la bomba de agua en el proyecto.
Que respecto al expediente N° 16312/15, aprobado en la ordenanza N° 8412 promulgado por decreto 962/2015 del Departamento Ejecutivo, en la Audiencia Pública del día 12 de Septiembre del corriente año los vecinos pronunciaron disconformidad con el proyecto de obra en Alsina 1163 expresando preocupación por el aumento de la densidad de población en relación a la infraestructura existente de los servicios esenciales (sistema de cloacas, agua, luz y gas), como así también expresaron dudas sobre el “tiempo record” en que se aprobó el proyecto presentado el 17/09/2015 y aprobado por ordenanza el 09/10/2015,
Que el proyecto de obra en cuestión, según el informe técnico de la Dirección de Planeamiento y Obras Particulares que forma parte del expediente (foja 26) infringen el C.O.U. y las N.R.C. en su artículos: 3.5.1.1 F.O.S- factor de ocupación del suelo en planta baja permitido: 214.50 m2/ proyectado: 363.98 m2, 3.5.2.1 FOT superficie a construir en el total de plantas: permitido 257.40 m2/ proyectada 1646.00 m2, 3.5.3.1 densidad de población: máximo 5 habitantes/ proyectado 82 habitantes, 3.2 uso: en relación tierra-vivienda: en zonas residenciales se autoriza una vivienda cada 375 m2 de terreno, en este caso en el lote se autoriza una vivienda y se proyectan 41 unidades de viviendas, 3.4.1.0 invade retiro de frente: no cumple con los 3 m de retiro exigido en la zona y además genera un cuerpo saliente y balcones que avanzan 1.62 m sobre la vía pública, 3.7 estacionamiento: en vivienda multifamiliares, se exigen un módulo de estacionamiento cada 120 m2 cubiertos, en este caso se exigen 15 módulos pero se proyectan 10. No se autorizan módulos bajo superficie cubierta o semi-cubierta que no cumplan con 2.50 m de lado mínimo y 12.5 m2 de área; los muros divisorios de predios en planta baja deben protegerse de posibles impacto vehiculares, 4.6.3.1 lados y aéreas mínimos de ambientes de 1° clase: en el caso de las unidas con un dormitorio, no cumplen con las superficies mínimas exigidas en las N.R.C., 4.6.3.2 lados y áreas mínimos de ambientes de 2° clase: los baños de los “monoambientes” no cumplen con el área mínima, 4.6.3.4 escaleras principales no cumplen con método de compensación, 4.6.4.1 iluminación y ventilación de 1° clase: dormitorio/estar, 4.6.4.2 iluminación y ventilación de ambientes de 2° clase: cocina, 4.4.2.5 cuerpo salientes cerrados: no se permiten en zonas residenciales ya que en la zona existe retiro de frente obligatorio, 5.10.1.3 desagüe de techos (balcones) a la vía pública: no se observa su cumplimiento, 5.11.1.4 bomba de agua: no se observa su ubicación y cumplimiento, 4.10.1.0 vista predio linderos: las aberturas o límites de balcones deben distar como mínimo 3m de los ejes divisorios pero se proyectan a menor distancia, lo mismo ocurre con las escaleras, que tienen visuales directas al predio lindero, 7.3.2.6 prescripciones contra incendio de cocheras, 5.10.1.1 bomba de agua: no se indica en el plano, el predio cuenta con red cloacal pero no con agua corriente, la misma debe distar 3.50 m de los ejes divisorios.
Que el proyecto de obra en Luzuriaga 771 esquina Miranda, aprobado en la ordenanza N° 8416, promulgado por decreto del Departamento Ejecutivo N° 966/15 según los informes técnicos que forman parte de expediente (fojas 26 y 27) infringen el N.R.C. en su artículos: 4.6.4.1 iluminación y ventilación de ambientes de 1° clase, 4.6.4.3 iluminación y ventilación de ambientes de 3° clase, 4.6.4.2 Iluminación y ventilación de ambientes de 2° clase, 4.6.3.1 lados y área mínima de ambientes de 1° clase, 4.6.3.2 lado y área mínima de ambiente de 2° clase, 4.12 Protección contra incendios, 5.8.9.0 Muros divisorios y 5.10.13 libre escurrimiento a predio lindero; a su vez infringe el C.O.U en referencia al artículos 3.5.1.1 supera FOS (factor de ocupación del suelo); 3.5.2.1 FOT (factor de ocupación total), 3.3.2.0 invade pulmón de manzana, 3.4.1.0 Invade retiro de frente (5mts), 3.7 Infringe estacionamiento y 4.5 iluminación y ventilación,
Que por tanto no surge de los expedientes mencionados circunstancias que justifiquen infringir el Código de Ordenamiento Urbano,
Que la autorización de este tipo de proyectos de gran magnitud por vía de excepción que infringen la normativa municipal vigente y la ley provincial 8.912 beneficia a particulares, pero perjudica al resto de los vecinos que viven en el entorno inmediato,
Que para poder dictar un acto de alcance particular que se aparte de la reglamentación vigente, debe existir una excepción razonable, creada sobre datos objetivos, y esto no se observa en los expedientes N° 16092/14, 16135/14, 16137/14, 16138/14, 16243/15, 16312/15 y 16322/15 H.C.D.,
Que los artículos 24 y 281 de la Ley Orgánica de las Municipalidades de la Provincia de Buenos Aires establecen de modo expreso que es únicamente el Concejo Deliberante quien puede dictar ordenanzas y que éstas, si no establecen un plazo de duración determinado, regirán hasta que no sean derogadas por otra ordenanza que expresamente lo determine,
Que las ordenanzas municipales N° 8194, 8229, 8231, 8232, 8338, 8412 y 8416 constituyen excepciones contrarias a las reglas generales establecidas en el Código de Ordenamiento Urbano y Normas Reglamentarias de las Construcciones,
Que en merito a las consideraciones vertidas anteriormente, resulta pertinente derogar las excepciones al régimen general, pues estas no tenían motivo razonable para infringir la norma general establecida en el Código de Ordenamiento Urbano vigente,
Que es un deber del Estado Municipal y de este Cuerpo Deliberativo legislar teniendo en cuenta las necesidades de los ciudadanos del distrito siendo una de ellas la materia Urbanística y Planificación Territorial,
Que este Cuerpo Deliberativo lo integran concejales con representación popular, y sobre ello es necesario plantear y evaluar el valor jurídico de las normas de orden local,
Que el verdadero valor o jerarquía normativa solo puede darse en el marco comparativo con otras normas, es decir cuando precisamos su aplicabilidad al entrar en contradicción con otra norma,
Que quedo palmariamente demostrado la disconformidad de los vecinos respecto de las obras autorizadas por las ordenanzas mencionadas y del estudio exhaustivo de cada una de los casos, nos lleva a concluir que no existe razón alguna que amerite quebrantar en forma excepcional la normativa vigente en la materia,
Que como complemento de las políticas públicas transparentes y de participación ciudadana, haciendo prevalecer el interés general por sobre el particular, el D.E. presentó un proyecto que fue aprobado por este Cuerpo Deliberativo mediante la Ordenanza nro. 8516 creando el “Concejo para el Desarrollo del Plan Estratégico Territorial Participativo de Hurlingham”, con el objeto de realizar una planificación territorial estratégica participativa, que permita una actualización normativa adecuada al crecimiento y las necesidades de nuestro Distrito,
Que la presente medida se dicta en uso de las facultades que le confiere en el art. 77 de la L.O.M.;
POR ELLO:
EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE SANCIONA CON FUERZA DE
ORDENANZA
Art. 1°: Deróganse las Ordenanzas registradas bajo los siguientes números:
8194/14
8229/14
8231/14
8232/14
8338/15
8412/15
8416/15
Art. 2°: Convóquese a los interesados a elaborar nuevos proyectos que contemplen las preocupaciones y visiones vertidas por la ciudadanía en la Audiencia Pública celebrada en los días 9 y 12 de septiembre de 2016.
Art. 3°: Comuníquese al D.E.
Dada en la Sala de Sesiones del Honorable Concejo Deliberante de Hurlingham, a los veintisiete días del mes de octubre de dos mil dieciséis.
REGISTRADA BAJO EL N° 8524.